Construction, rénovation, chauffage, électricité, isolation… : les logements sociaux constituent un poste important de dépenses publiques, via des marchés qui peuvent aller de moins de 200.000 à plus de 10 millions €. Entretien avec Vincent Thiery, directeur Patrimoine de la SLRB (Société du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale).
La SLRB contrôle les 16 SISP (sociétés immobilières de service public) réparties sur les 19 communes. Ces dernières sont les propriétaires des logements sociaux et en assument la gestion, l’entretien et le développement. « La SLRB appuie ces sociétés dans leurs missions et les contrôle au niveau des marchés publics », précise Vincent Thiery. « Nous sommes également un opérateur avec notre plan logement appelé ‘Alliance Habitat’, dont le but est de développer le patrimoine immobilier social par l’intermédiaire de nouvelles constructions, le rachat de logements à rénover ou de biens à transformer en logements. »
Caractéristiques des appels d’offres de la SLRB
Vincent Thiery
Quels sont les besoins de la SLRB? Y a-t-il des spécificités ?
« Pas vraiment. Nous sommes soumis aux règles des marchés publics. Une certitude : nous n’avons plus beaucoup de terrains, et nous en avons besoin pour poursuivre nos constructions. Des appels sont en cours pour agrandir notre foncier. »
Quel est l’ordre de grandeur des commandes de la SLRB et des SISP?
« Nous avons une enveloppe de 300 millions € sur quatre ans (voir encadré, ndlr) pour la rénovation et la mise en conformité de logements sociaux, avec un axe particulier sur les travaux de sécurité. Dans ce cadre, les SISP, ensemble, passent commande aux entreprises de construction pour une somme d’environ 65 millions € par an. En 2017, c’était 92 millions, mais c’était une année exceptionnelle et de plus, certains marchés ont échoué. »
Quelle est la taille typique d’un marché pour la SLRB et les SISP ?
« Les marchés de construction de la SLRB peuvent monter jusqu’à 10 millions €. Les SISP passent généralement des marchés de 200.000 € à 5 millions € pour les plus gros. Mais c’est déjà monté jusqu’à 14-15 millions, exceptionnellement. Ces chiffres peuvent paraître importants, mais ils concernent des rénovations de bâtiments complets. Si nous rénovons par composants, par exemple électricité, chauffages, etc., les marchés sont plus petits. »
Quelle est la procédure la plus souvent utilisée ?
« Il s’agit généralement de procédures ouvertes avec le prix comme critère principal. Il y a aussi de procédures moins lourdes pour les marchés de moins de 144.000 € et quelques dizaines de ‘Design & Build’ au niveau de la construction pour la SLRB. »
Construire des logements sociaux, mais encore?
Quel est le profil de l’entreprise qui répond et opère le plus souvent ces marchés ?
« Quand il s’agit de rénovations complètes, nous faisons appel à des entrepreneurs généraux. Concernant les rénovations par composants, alors ce sont des PME qui réagissent. »
Que fait la SLRB pour faciliter l’accès des PME à ces marchés ?
« Soyons clairs : il y a énormément de marchés. Les sociétés de logement sont submergées de travail. Dans notre budget rénovation, 123 millions vont aux grandes entreprises générales. Et il y a 100 millions pour les rénovations plus ciblées qui font appel aux autres entreprises. »
Quelles sont les principales difficultés rencontrées une fois le marché passé ?
« La plus grande, ce sont les délais. Une bonne entreprise est celle qui respecte les délais, répond bien au cahier de charges et l’applique dans l’ensemble. Bien entendu, des impondérables, et donc des commandes supplémentaires, cela peut arriver. Mais cela doit être minimisé. Car c’est cela qui plombe les délais. Ce qui est également important, c’est le respect des partenaires. »
Que recommander aux entreprises qui souhaiteraient remettre offre ?
« Elles doivent savoir dans quoi elles se lancent. Qu’elles n’hésitent pas à venir rendre une visite en pré-remise d’offre, pour poser des questions, bien comprendre la nature du marché. Qu’elles vérifient notamment les conditions d’accès. Car la situation de l’adjudicataire sera étudiée, pour vérifier, par exemple, s’il a un passé de faillite. Il faut bien lire le cahier de charge, étudier les plans et signaler au plus vite les éventuels problèmes ou erreurs. L’auteur de projet a-t-il indiqué les bonnes quantités ? N’a-t-il pas omis un poste ? Il ne faut pas non plus oublier de signer le formulaire d’engagement, car c’est une cause de rejet. Et faire tout cela avant la remise de l’offre car après, c’est trop tard… »
300La SLRB dispose d’une enveloppe de 300 millions € sur quatre ans (le plan quadriennal 2018-2021 adopté par le gouvernement bruxellois) pour la rénovation et la mise en conformité de logements sociaux : 123 millions sont prévus pour les travaux de rénovation complètes de bâtiments, avec tous les aspects liés à la sécurité (installations électriques, gaz, lutte contre le CO, chutes de béton, remplacement des ascenseurs, etc.) ; 57 millions pour les travaux de sécurité par composants ; 32 millions pour la rénovation des enveloppes des bâtiments plus la sécurité ; 28 millions pour des projets de restauration et 60 millions € non-affectés que les SISP pourront utiliser en cours de programme (droits de tirage, travaux urgents et culturel).
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L’Observatoire des prix de référence dans les marchés publicsNé du constat des interlocuteurs sociaux de la nécessité, dans la commande publique, d’éviter notamment la concurrence déloyale et le travail au noir, l’Observatoire des prix de référence dans les marchés publics a été créé au sein du Conseil économique et social de la Région de Bruxelles-Capitale par l’ordonnance du 3 avril 2014. Les missions de cet Observatoire s’inscrivent globalement dans le cadre de la lutte contre le dumping social et ont pour but d’apporter une aide aux pouvoirs adjudicateurs régionaux dans le cadre de leurs marchés publics de travaux et de services, par la mise en œuvre d’objectifs spécifiques consistant notamment à fournir des résultats d’analyse sur les prix soumissionnés lorsque le pouvoir adjudicateur a des raisons d’interroger le caractère anormalement bas des prix ; préparer des avis relatifs à l’insertion de clauses techniques dans les documents de marché de nature à renforcer l’attribution et l’exécution des marchés publics ; assurer une veille sur les prix ; sensibiliser et diffuser les connaissances en matière de prix et assurer une intermédiation entre les pouvoirs adjudicateurs et les organisations représentatives des secteurs privés. Le caractère inédit des missions a enjoint à l’Observatoire d’adopter une approche progressive, par secteur d’activités. Dans ce cadre, l’Observatoire réalise un travail de terrain auprès des pouvoirs adjudicateurs bruxellois et de divers acteurs du secteur (entreprises, fédérations, syndicats, etc.), afin notamment de collecter un maximum d’informations relatives à la passation des marchés publics et aux prix pratiqués dans le secteur investigué ; proposer des éléments méthodologiques relatifs à l’analyse de prix ; identifier des bonnes pratiques spécifiques à chaque secteur ; rédiger des notes techniques, voire des cahiers des charges types. Ces travaux ont permis à l’Observatoire d’être en mesure de conseiller et d’informer des pouvoirs adjudicateurs bruxellois. L’Observatoire a également vu ses missions étendues suite aux travaux du groupe de travail « Lutte contre le dumping social ». Ce groupe de travail a été chargé de proposer une série de mesures visant à réduire les risques de dumping social dans la commande publique. Parmi ces missions, figurent la rédaction d’un guide des bonnes pratiques à l’attention des pouvoirs adjudicateurs bruxellois et la mise en place d’un répertoire d’entreprises. La mise en œuvre de ces chantiers est actuellement en cours. Plus d’info sur l’Observatoire : http://ces.irisnet.be/fr/observatory/.
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