À Bruxelles, on construit beaucoup, plus haut et surtout du logement. Régulièrement, ces projets se heurtent à l’opposition d’associations qui présentent des arguments d’ordre écologique. Mais, dès lors qu’il y a une demande de construction, ne vaut-il pas mieux densifier la ville au lieu d’urbaniser les campagnes ? Le point avec Pierre-Alain Franck, administrateur de l’UPSI (Union Professionnelle du Secteur Immobilier) et Benjamin Cadranel, administrateur général de Citydev.
Bruxelles n’est pas une ville très dense, si on la compare aux grandes capitales européennes : la Région de Bruxelles-Capitale recense 7.454 habitants au km², contre 10.131 pour Londres (Inner London) et 21.067 habitants au km² dans Paris intra-muros. Il n’empêche : Bruxelles a gagné 216.000 habitants depuis une quinzaine d’années ; un peu comme si on avait implanté Gand dans les limites de la Région bruxelloise. Et avec un taux de croissance de 0,5 % par an, la population devrait encore augmenter de 100.000 personnes (l’équivalent de la ville de Bruges) pour atteindre 1,3 million d’habitants d’ici 2040[1].
À Bruxelles, la nécessité de construire toujours plus est donc bien réelle. Pourtant, ce n’est pas si simple et beaucoup de projets se heurtent à des recours, notamment pour des raisons écologiques. Mais étaler la ville est-il plus écologique que de la densifier ? Pour Benjamin Cadranel (Citydev), la réponse est clairement non : « L’étalement urbain est néfaste au niveau de l’empreinte carbone, de la congestion et même de la cohésion sociale. Vivre comme un citadin à la campagne, c’est la détruire. Chaque être humain consomme un maximum de surface individuelle au sol. Il n’y a pas de synergies, pas d’économies, chaque espace est privatif. On profite de façon individuelle d’espaces qui devraient être à tout le monde. » Pierre-Alain Franck (UPSI) partage son opinion : « On a déjà trop grignoté la campagne. Il y a une responsabilité des autorités publiques pour limiter l’étalement urbain et faire comprendre aux habitants que la densification est nécessaire. »
Un modèle dépassé
L’un des premiers arguments en faveur de la densification urbaine est sans aucun doute d’améliorer la mobilité dans et autour de la capitale. « Ce qui cause la congestion à Bruxelles, c’est l’étalement urbain », explique Benjamin Cadranel. « Les gens achètent des maisons dans le Brabant ou le Hainaut et viennent travailler à Bruxelles en voiture car ils n’ont pas d’autres possibilités. En effet, dès qu’on franchit une certaine distance et qu’il n’y a pas d’agglomérat humain suffisant, il est impayable d’organiser des solutions de transport collectif. Ce n’est donc pas du tout durable. » En la congestionnant, l’étalement urbain abîme la ville, au détriment de ceux qui y habitent. « Avoir un grand jardin individuel c’est bien, mais si le prix à payer est de passer chaque jour deux heures ou plus dans les transports, est-ce que ça en vaut vraiment la peine ? » Pour lui, l’idée n’est pas de culpabiliser les navetteurs – qui ne font que suivre le modèle qu’on leur a proposé depuis des années – mais de leur proposer autre chose de plus attractif.
Selon Benjamin Cadranel, cette vision pavillonnaire du monde, que la Belgique a tellement défendue dans les années 50, est totalement dépassée. « L’ère du chacun chez soi est révolue. De plus en plus de gens se posent la question de savoir s’ils ont encore envie de ce modèle-là. Qu’est-ce qui est le plus intéressant ? Être propriétaire d’un pavillon de banlieue ou locataire d’un appartement en ville avec des parties communes super qu’ils ne pourraient pas se payer autrement ? » Aujourd’hui, la conception du développement urbain est une conception qui permet une ville agréable à vivre.
Vers une densification intelligente
Le modèle vers lequel il faut aller, c’est une ville beaucoup plus dense mais qui reste qualitative. Pour nos deux experts, tant qu’il y a un bon équilibre entre espaces individuels et espaces collectifs, ainsi qu’un accès facile à différents services, la densité n’est en effet pas un frein à la qualité de vie. La densification rapproche par ailleurs les citoyens d’un certain nombre de services et leur assure une proximité avec leurs lieux de travail, des écoles, des crèches, des espaces sportifs, des lieux culturels, etc.
Et Pierre-Alain Franck d’expliquer : « Il faut densifier de manière intelligente. Construisons des choses dont les gens ont réellement besoin, notamment des espaces communs, comme des laveries, des salles de fêtes, des jardins, des parkings, etc. dont tous les habitants d’un quartier peuvent profiter. »
Le projet Tivoli, par exemple, c’est des buanderies communes, des potagers collectifs, des serres urbaines, des chambres d’amis à louer… « La mutualisation ne doit pas être vue comme quelque chose de subi, mais comme un mode de vie que l’on choisit », avance Benjamin Cadranel. Avant, la vision de l’urbanisme était de séparer les fonctions (l’endroit où l’on dort, celui où on travaille, etc.). Aujourd’hui, avec les projets d’immobilier mixte, c’est tout l’inverse. Et cela répond à une demande sans cesse croissante de la nouvelle génération. « L’hybridation des lieux est une tendance dans la manière de vivre. Il s’agit de densifier de manière à ce qu’il y ait des complémentarités positives entre les différentes fonctions », poursuit-il.
À noter aussi que les projets immobiliers actuels sont conçus pour répondre aux besoins en biodiversité de la ville. Par ailleurs, ce sont aussi des bâtiments basse énergie, voire totalement passifs, contrairement à la grande partie de parc de logements actuel. Il y a donc une réduction des coûts énergétiques au niveau individuel, mais aussi une réduction de l’empreinte écologique globale.
Vers un immobilier de plus en plus mixte
©D.R. Pierre-Alain Franck, administrateur de l’UPSI.
Cette densification intelligente passe donc par la création de projets mixtes, mêlant logements et activités commerciales. En pratique, on doit rationaliser l’utilisation de l’espace et libérer de la place pour des logements tout en maintenant une activité économique. Les entreprises ou les ateliers doivent généralement se situer aux rez-de-chaussée, mais les toits peuvent servir de socle à tout un tas de choses. À Barcelone, par exemple, le toit d’un magasin Décathlon a été converti en terrain de sport. « Dans le cadre du projet Citycampus, on va construire des logements étudiants sur des ateliers », illustre Benjamin Cadranel.
Dans ce cadre, le développement des Zemu[2] est primordial. Actuellement, des promoteurs proposent des projets qui répondent à la demande du secteur public, mais la question est de savoir qui va s’occuper de gérer ces espaces (destinés à de l’activité économique) sur le long terme. « Les sociétés veulent bien y travailler et ainsi les louer, mais n’ont pas spécialement les moyens ou l’envie de les acheter. Se pose dès lors la question de savoir comment fluidifier la mise sur le marché et l’acquisition de ces espaces. Ne faudrait-il pas créer un nouvel acteur (public-)privé en Région bruxelloise, qui, à l’instar de Citydev, permettrait le développement d’activités économiques à travers la gestion d’un patrimoine immobilier ? », s’interroge Pierre-Alain Franck. « On ne sait pas encore qui seront les acteurs économiques de ces fameux rez-de-chaussée », reconnaît Benjamin Cadranel. « En tant qu’aménageurs urbains, nous – mais aussi la SAU[3] et Perspectives – développons des projets répondant aux attentes des différents publics. En partenariat avec les pouvoirs publics, nous ouvrons la voie pour montrer que des projets sont possibles et rentables. »
Communiquer pour limiter les recours
Pour Pierre-Alain Franck, les promoteurs doivent sans aucun doute proposer des produits cohérents et apportant aussi une plus-value pour le quartier. Mais il y a aussi une responsabilité des habitants, des associations, des comités de quartiers… de ne pas s’opposer systématiquement à chaque projet uniquement par principe. « Actuellement, il y a énormément de recours qui coûtent très cher et ralentissent excessivement les procédures et l’avancement des projets », commente-t-il.
Quand on a toujours eu un champ au fond du jardin, on n’a forcément pas envie de voir un immeuble y être construit. Mais c’est la bataille de l’intérêt collectif contre l’intérêt individuel. « Aux pouvoirs publics de convaincre que l’intérêt collectif ne se fait pas uniquement de manière destructrice. Densifier ne va pas forcément de pair avec verticalité. On peut densifier autrement qu’en construisant des tours de 30 étages. Quand on met sur pied un programme qui répond aussi aux attentes d’un quartier, on finit par trouver des points d’entente. Plus on impliquera la population locale, mieux cela se fera », conclut Benjamin Cadranel.
[1] Perspectives démographiques 2017-2070, Bureau fédéral du Plan.
[2] Zone économique en milieu urbain
[3] Société d’aménagement urbain