In Brussel wordt veel, hoog en vooral woningen gebouwd. Deze projecten botsen regelmatig op de tegenstand van verenigingen die ecologische argumenten aandragen. Wanneer de vraag naar bebouwingen stijgt, is het dan niet beter om de stad te verdichten dan het platteland te verstedelijken? We leggen het voor aan Pierre-Alain Franck, beheerder van de BVS (Beroepsvereniging van de vastgoedsector) en Benjamin Cadranel, algemeen bestuurder van Citydev.
Vergeleken met de grote Europese hoofdsteden is Brussel geen bijzonder dichte stad: het Brussels Hoofdstedelijk Gewest telt 7.454 inwoners per vierkante kilometer, tegen 10.131 in Londen (Inner London) en 21.067 inwoners per vierkante kilometer in Parijs intra-muros. Toch is Brussel de jongste vijftien jaar met 216.000 inwoners gegroeid. Dat is vergelijkbaar met een stad als Gent die zich in het Brusselse Gewest zou hebben opgelost. Bovendien zal het groeipercentage van 0,5% per jaar de bevolking naar verwachting tegen 2040 met 100.000 mensen (vergelijkbaar met Brugge) doen toenemen, tot 1,3 miljoen[1].
Bouwen is in Brussel daarom absoluut noodzakelijk, maar niet eenvoudig. Veel projecten stoten op verzet, vooral om ecologische redenen. Maar is de stad uitspreiden milieuvriendelijker dan ze verdichten? Voor Benjamin Cadranel (Citydev) luidt het antwoord duidelijk nee: “Stedelijke uitbreiding is slecht voor de ecologische voetafdruk, het fileprobleem en zelfs de sociale cohesie. Als je als een stadsbewoner op het platteland leeft, dan vernietig je het. Het gebruik van de grondoppervlakte ligt er veel hoger per individu. Er is geen sprake van synergieën of optimaal gebruik, elke ruimte is een privéruimte. Je gebruikt er individueel ruimtes die voor iedereen zouden moeten zijn.” Pierre-Alain Franck (BVS) deelt deze mening: “Er is al te veel aan het platteland geknabbeld. De overheid draagt een verantwoordelijkheid om de stadsuitbreiding in te dammen en om de inwoners te laten begrijpen dat verdichting noodzakelijk is.”
Een verouderd model
Een van de eerste argumenten voor stedelijke verdichting is ongetwijfeld een betere mobiliteit in en rond de hoofdstad. “De oorzaak van het fileleed in Brussel is de stadsuitbreiding,” legt Benjamin Cadranel uit. “Mensen kopen een huis in Brabant of Henegouwen en komen dan met de auto naar Brussel omdat ze geen andere mogelijkheden hebben. Vanaf een bepaalde afstand, vooral met een te kleine menselijke agglomeratie, wordt het onbetaalbaar om collectief openbaar vervoer te organiseren. Deze situatie is helemaal niet duurzaam.” De stadsuitbreiding beschadigt de stad ten koste van degenen die er wonen. “Een grote individuele tuin bezitten is allemaal goed en wel, maar als je daarvoor twee of meer uren per dag vastzit in het verkeer, loont het dan echt de moeite?” Het is echter niet de bedoeling om de pendelaars met de vinger wijzen – die volgen slechts het model dat hen al jaren wordt voorgelegd – maar wel om hen iets aantrekkelijker aan te bieden.
Volgens Benjamin Cadranel is deze visie van woonwijken in de voorsteden, zoals België ze in de jaren vijftig verdedigde, ondertussen volledig achterhaald. “De tijd dat iedereen zijn eigen huisje had, ligt achter ons. Meer en meer mensen vragen zich af of ze dit model nog steeds willen. Wat is het meest interessante? Een woning in de buitenwijken bezitten of een appartement in de stad huren met uitzonderlijke gemeenschappelijke ruimtes die ze zich anders niet zouden kunnen veroorloven?” De stedelijke ontwikkeling vandaag ambieert een stad waar het aangenaam leven is.
Naar een slimme verdichting
We moeten naar een veel dichtere, maar kwalitatieve stad. Voor onze twee experts vormt dichtheid geen belemmering voor de levenskwaliteit zolang er een goede balans bestaat tussen individuele en collectieve ruimtes en de stad gemakkelijk toegang biedt tot verschillende diensten. Bovendien brengt verdichting de burgers dichter bij een aantal diensten en zorgt ze ervoor dat mensen dichter staan bij hun werkplek, school, kleuterschool, sportfaciliteiten, culturele centra, enz.
Pierre-Alain Franck legt uit: “We moeten intelligent verdichten. Laten we dingen bouwen die mensen echt nodig hebben, inclusief gemeenschappelijke ruimtes zoals wasserijen, feestzalen, tuinen, parkeerterreinen, enz. waar alle inwoners van een wijk van kunnen genieten.”
Zo bestaat het Tivoli-project bijvoorbeeld uit gemeenschappelijke wasserijen, collectieve moestuinen, stadsserres, huurbare kamers … “We moeten mutualisering niet zien als iets dat we ondergaan, maar als een manier van leven waar we voor kiezen”, stelt Benjamin Cadranel. Vroeger werden de functies binnen de stadsplanning gescheiden (de plaats waar we slapen versus die waar we werken, enz.). Tegenwoordig zien we bij gemengde vastgoedprojecten het tegenovergestelde. Deze tendens volgt de constant groeiende vraag van de nieuwe generatie. “De hybridisatie is een trend in de manier van leven. Het gaat erom de stad zo te verdichten dat er positieve complementariteiten ontstaan tussen de verschillende functies,” vervolgt hij.
Laten we ook vermelden dat de huidige vastgoedprojecten zo ontworpen zijn dat ze aan de biodiversiteitsbehoeften van de stad voldoen. Het zijn bovendien ook energiezuinige of zelfs volledig passieve gebouwen, in tegenstelling tot het merendeel van het huidige woonbestand. Dit verlaagt dus de energiekosten op individueel niveau, maar betekent ook een lagere totale ecologische voetafdruk.
Steeds meer gemengd vastgoed
©D.R. Pierre-Alain Franck, bestuurder van de BVS.
Deze intelligente verdichting voorziet daarom gemengde projecten die woningbouw en commerciële activiteiten combineren. In de praktijk moeten we het gebruik van ruimte rationaliseren en plaats vrijmaken voor huisvesting, mét behoud van een economische activiteit. Bedrijven of werkplaatsen bevinden zich meestal op de benedenverdieping. De daken kunnen dan weer voor allerlei andere doeleinden dienen. In Barcelona is bijvoorbeeld het dak van een Decathlonwinkel omgetoverd tot een sportveld. “In het Citycampus-project bouwen we studentenhuisvesting bovenop de werkplaatsen,” geeft Benjamin Cadranel als voorbeeld aan.
De ontwikkeling van een Ogso[2] is hierbij essentieel. Momenteel stellen projectontwikkelaars projecten voor die voldoen aan de vraag van de overheidssector. De vraag is echter wie op de lange termijn zal zorgen voor het beheer van deze ruimtes (bestemd voor economische activiteiten). “Bedrijven willen er wel werken en ze huren, maar hebben niet de middelen of de wens om ze te kopen. De vraag stelt zich hoe je deze ruimtes vlotter op de markt brengt en verkoopt. Zouden we in het Brussels Gewest niet een nieuwe (publiek-) private speler oprichten die net als Citydev voor de ontwikkeling van de economische activiteiten zou zorgen via het beheer van het patrimonium onroerende goederen?” vraagt Pierre-Alain Franck zich af. “Wie de economische actoren worden op die benedenverdieping weten we nog niet,” erkent Benjamin Cadranel. “Als stadsontwikkelaars ontwikkelen wij – maar ook de MSI[3] en Perspective – projecten die voldoen aan de verwachtingen van verschillende doelgroepen. In samenwerking met de overheid laten we zien dat projecten mogelijk en ook winstgevend zijn.”
Communiceren om rechtszaken te voorkomen
Voor Pierre-Alain Franck moeten promotoren consistente producten aanbieden die bovendien ook een meerwaarde bieden voor de wijk. Maar ook de inwoners, verenigingen, wijkcomités, enz. zijn ervoor verantwoordelijk om projecten niet systematisch en uit principe tegen te werken. “Er lopen vandaag veel erg dure zaken in beroep die de procedures en vooruitgang van de projecten gevoelig vertragen,” zegt hij.
Als je velden achterin je tuin gewoon bent, wil je er niet noodzakelijk een gebouw op gepoot zien worden. Dan begint de strijd van het collectieve versus het individuele belang. “De overheid moet overtuigen dat het collectieve belang niet destructief is. Verdichten gaat niet noodzakelijk gepaard met verhogen. Er bestaan andere oplossingen dan torens van 30 verdiepingen te bouwen. Wanneer je een programma samenstelt dat ook aan de verwachtingen van een wijk voldoet, kom je uiteindelijk tot overeenstemming. Hoe meer we de lokale bevolking betrekken, hoe beter,” besluit Benjamin Cadranel.
[1] Demografische vooruitzichten 2017-2070, Federaal Planbureau.
[2] Ondernemingsgebieden in een stedelijke omgeving.
[3] Maatschappij voor stedelijke inrichting.