Kandidaten voor een vastgoedtransactie, dit moet u weten: de wegen van de stedenbouwkundige diensten zij n ondoorgrondelijk, de relaties onevenwichtig, de willekeur alomtegenwoordig en de vertragingen schandalig. We gaven het woord aan de Brusselse notaris en volksvertegenwoordiger Olivier de Clippele en de architect Vincent Dehon.
Er werd een hervorming van het Brusselse Wetboek Ruimtelij ke Ordening gestemd, die tot verbetering zou moeten leiden. Hoever staan we daarmee ?
“Och, amper de 23e wij ziging van het BWRO sinds de goedkeuring ervan in 2004! Het geheel blij ft zeer lacunair. De geplande hervorming onder leiding van de heer Vervoort gaf pas in oktober 2017 aanleiding tot een stemming. De publicatie ervan nam daarna nog eens zes maanden in beslag en de inwerkingtreding is nu uitgesteld! Particulieren en professionals blij ven dus de slachtoffers van een klucht waar niemand meer om lacht – of dan bij zonder zuur. Het zou trouwens best kunnen dat de hervorming tot na 26 mei wordt uitgesteld, waardoor het gevaar ontstaat dat een nieuw politiek team opnieuw veranderingen wil doorvoeren. Gevolg: een verlenging van de onzekerheid en rechtsonzekerheid voor kopers en verkopers, overgeleverd aan de willekeur van allerlei pietluttige en buitensporig chicaneuze administraties. Het gezonde verstand dat ooit de boventoon voerde in de stedenbouw lijkt volledig te zij n verdwenen in een drang naar een bij na letterlij ke toepassing van regels die voor het overige onduidelijk zijn, openstaan voor interpretatie en op meerdere en soms tegenstrij dige teksten berusten.”
Hoeveel gevallen gaan gebukt onder dit chaotisch dossierbeheer ?
“Naar schatting leveren ongeveer 200 dossiers – per maand! – problemen op. Een walgelijke ellende, in wezen vooral te wij ten is aan procedurele geheimen en ondoorzichtige teksten. Een architect die na goedkeuring van zijn dossier een venster enkele centimeters breder maakt, begaat een overtreding. Dit is onzin, maar de administratie houdt voet bij stuk. En zoals de zaken er nu voorstaan, kan geen enkele vorm van verjaring zulke ‘overtredingen’ wissen.”
Misschien beoogt de administratieve ijver de bescherming van de partij en tijdens vastgoedtransacties ?
“Als een pietluttige toepassing van de verordeningen een partij zou beschermen, zou ik dit begrijpen, maar de informatie die deze partij moet verstrekken heeft geen enkele rechtsgeldigheid. De administratie kan vandaag iets laten passeren en er morgen op terugkomen. Verjaring bestaat praktisch niet in het Brusselse Gewest. De chicaneuze procedures beschermen dus niemand. Ze zijn een enorme verspilling van tijd en geld. De rechtbanken zijn dit trouwens beu en geven de besturen vaak ongelijk bij duidelijke gevallen van onbenullige overtredingen. De huidige meerderheid, PS-cdH-Défi (1), reageerde met de stemming van een maatregel die de administratie toestaat om boetes op te leggen! Omdat Justitie niet volgt, dan maar zelf rechtertje spelen! Uw enige toevlucht is dan de Raad van State …”
Zonder verjaring is dus iedereen onderworpen aan een mogelijke administratieve inquisitie ?
“In Brussel moet u een gebouw altij d rechtvaardigen, ook al is het twee eeuwen oud. Naar aanleiding van een parlementaire vraag die ik stelde, bevestigde de minister-president dat alles wat vóór maart 1962 werd gebouwd als geregulariseerd moet worden beschouwd. Maar niet alle administraties aanvaarden dit! Als u bijvoorbeeld een veranda hebt die in 1963 werd gebouwd, kan uw buurman zich daar niet tegen verzetten omdat de veranda meer dan 30 jaar oud is, maar de gemeente kan dat wel! Dit voorbeeld lijkt anekdotisch, maar er zijn duizenden gevallen! Er moet eens en voorgoed worden besloten al die oude zaken te laten verjaren en alleen veiligheidskwesties te handhaven.”
De behandelingstermijnen voor dossiers in het Brusselse Gewest zijn de langste in het land of zelfs in Europa. Lost de hervorming van het BWRO hier iets op ?
“Ik denk van niet. Het nieuwe BWRO introduceert het begrip “verplichte termijn”, wat geen aanvaarding van de vergunning inhoudt, wel de toestemming om in beroep te gaan: als een gemeente niet binnen de termijn reageert, kunt u automatisch in beroep gaan bij het Gewest. Maar de gemeenten weren dit af door tijd te nemen om het nochtans volledige dossier in te dienen – en ondertussen is er geen deadline! Als u bezwaar maakt, vinden ze een detail om uw dossier onvolledig te verklaren. Ze maken dan opmerkingen en u begint opnieuw. Deze vertragingen brengen kosten met zich mee, die uiteraard worden doorberekend aan de koper.”
Vincent Dehon: “Ze laten ons tot drie jaar wachten!”
Architecten komen vaak in contact met de overheidsdiensten en weten maar al te goed welke geneugten onze stedenbouwkundige diensten in petto houden. Vincent Dehon, beheerder van GS3 Architectes Associés, bespreekt de verwerkingstijden van dossiers.
Het Gewest is blijkbaar niet te kloppen als het om het eindeloos uitstellen van deadlines gaat. Is die reputatie verdiend ?
“En of! De gemeenten zijn bijzonder traag en houden zich bijna nooit aan de termijn van 30 dagen voor de afgifte van een ontvangstbewijs en vervolgens aan de 120 dagen voor de afgifte van een besluit. De wachttijd kan tot drie jaar oplopen als er moeilijkheden optreden. Aangezien gemeenten noch Gewest sancties kunnen oplopen, hebben zij geen reden om zich te haasten of om personeel in te huren om de achterstand in te halen. Om tegen deze situatie in te gaan, voert de hervorming van het BWRO het begrip “verplichte termijn” in. Als de termijnen niet worden nageleefd, kunt u de zaak binnen 30 dagen doorverwijzen naar de gedelegeerde ambtenaar, die dan nog eens 45 dagen de tijd heeft, soms om allerlei redenen verhoogd tot 90 dagen, om over uw dossier te beslissen. Een truc om de gemiddelde vertraging op te nemen binnen de wettelijke termijn.”
Wat als deze verplichte termijn wordt overschreden en u de gedelegeerde ambtenaar niet op de hoogte hebt gebracht ?
“Dit staat gelijk aan een weigering van de vergunning. U mag alles opnieuw beginnen!”
Wat is, afgezien van de deadlines, de andere zwakte van het Brusselse stedenbouwkundig beheer ?
“Met de indiening van een dossier verbindt u zich tot een oncontroleerbaar proces. De veelheid aan teksten waarop het BWRO berust, de talloze machtsniveaus die zich betrokken voelen, de angst van ambtenaren dat u in beroep gaat, de onbenulligheid van bepalingen die sommige gemeenten opeisen, de inmenging van gemeenten in bepaalde projecten, waar hun “visie” zwaarder doorweegt dan de expertise van een promotor … Tot slot meer onzekerheid door cliëntelisme, een direct gevolg van een vastgeroeste administratie: helaas speelt het gezicht van de burger een rol bij het verkrijgen van een beslissing.”
Een belangrijke maatregel van het nieuwe BWRO ?
“Het was de bedoeling dat de kruisweg naar een vergunning zou worden afgebakend door een “projectvergadering” voorafgaand aan elke aanvraag. Alle belanghebbenden komen samen, bespreken, sturen bij enz. Vervolgens wordt een verslag opgesteld met daarin het bereikte advies, zodat alles op voorhand wordt opgehelderd. Dit is uiteraard zeer nuttig. In het nieuwe BWRO is dit advies niet langer bindend. Het wordt dus nutteloos en deze vergadering wordt een zinloze tijdverspilling.”
Stedenbouwkunde in Brussel een gedrocht ?
“Een van de meest verwrongen die u zich kunt inbeelden …”
(1) Olivier de Clippele (MR) is lid van de oppositie.