Green Lab: oorlog met de buren

Door zijn succes werd de Green Lab een van de populairste cocktailbars van Brussel. Maar 10 jaar na de opening sluit de zaak voorgoed haar deuren.

De Louizalaan verliest een van haar paradepaardjes. Volgens de lifestylebladen was het een van de meest trendy cocktailbars van Brussel. En toch verdwijnt de Green Lab precies tien jaar na de opening. In 2014 vestigden Sophie en Leslie zich op de hoek van de halte Legrand in Elsene en openden toen wat een pleisterplaats voor ginliefhebbers zou worden. Vandaag, tussen twee verhuisdozen in, zegt een van de ontgoochelde huisgenoten: “We hadden vurig gewenst dat de bar zou blijven bestaan. De sluiting is een mes in ons hart.”

Om die situatie te begrijpen, moeten we terug naar het jaar 2020, toen de Covid-19 crisis de hele wereld op zijn kop zette. De toenmalige economische problemen in de horeca spaarden de Green Lab evenmin als andere gelegenheden. Hoe kun je de handelshuur blijven betalen als de zaak niet meer draait en de omzet in elkaar stort? Sophie, Leslie en de eigenaar van het pand sloten toen een schriftelijke overeenkomst waarin stond dat de betaling van de huur zou worden opgeschort tot de heropening van de bar (die gesloten was wegens gezondheidsmaatregelen tegen de Covid-19-pandemie). Ondanks die overeenkomst stuurde de eigenaar hun echter een aanmaning. In 2021 gingen ze in de tegenaanval. En zo begon een drie jaar durende gerechtelijke strijd.

De buurman op de deurmat

“Op een dag, toen we de eigenaar moesten ontmoeten, kwam hij aan met onze bovenbuurman. Die buur vertelde ons dat hij het gebouw net had gekocht en ons eruit zou zetten zodra hij officieel eigenaar zou worden. Van de ene op de andere dag viel alles in duigen. Terwijl een rechtszaak al aan de gang was, vernamen we dat onze (ex-)huisbaas het gebouw aan het verkopen was, zonder ons hiervan te hebben geïnformeerd, en dat ons huurcontract niet verlengd zou worden,” vertelt Sophie.

“Van de ene op de andere dag viel alles in duigen” Sophie

Toen hij in 2017 aankwam, had deze buurman, die al meerdere panden bezat, net twee verdiepingen gekocht van het gebouw waarin de Green Lab was gevestigd. Hij had steigers langs de hele voorkant van de bar laten plaatsen. “We leken gesloten. Dat dachten de meeste mensen in de buurt ook, vanwege de steigers. In feite lagen we eronder te creperen”, klaagt de baruitbaatster.

De subtiliteiten van  handelshuurcontracten

“Onze advocaat legde ons uit dat we slachtoffers waren in deze zaak, dat we het recht hadden om ons te verdedigen en dat onze rechten als huurders werden geschonden”, zegt Sophie. Maar had de voormalige eigenaar wettelijk het recht om het pand te verkopen zonder overleg met de huurders? Frédéric Dechamps, al 15 jaar advocaat bij de balie van Brussel, legt uit dat er twee mogelijke scenario's bestaan: “In handelshuurovereenkomsten kan een uitzettingsclausule zijn opgenomen die de nieuwe eigenaar het recht geeft om de huurders eruit te zetten, in ruil voor een vergoeding. In andere gevallen bestaat zo'n clausule niet en is de nieuwe eigenaar verplicht om de huurovereenkomst na te leven.” Weliswaar kan de eigenaar het gebouw verkopen zonder de huurders te informeren.

Frédéric Dechamps voegt er wel aan toe dat “handelshuurovereenkomsten nogal subtiel zijn”. Gewoonlijk worden ze afgesloten voor een minimumtermijn van negen jaar (met uitzondering van kortlopende handelshuurcontracten, die voor één jaar of minder kunnen worden afgesloten, volgens de Belgische website voor juridische informatie, notaris.be. Dit is bijvoorbeeld het geval bij Pop-Up Stores). Tussen de 18e en de 15e maand voor het einde van de huurovereenkomst kan de huurder om verlenging vragen. De verhuurder kan zich echter het recht voorbehouden dit te weigeren, onder bepaalde wettelijke voorwaarden, “bijvoorbeeld als hij het pand zelf wil betrekken, de voorwaarden van het contract wil wijzigen of de huurprijs wil verhogen”, legt de advocaat uit. Uitzettingen van huurders aan het einde van een huurcontract komen vaak voor, en de zaak Green Lab is helemaal geen uitzondering.

Veelgebruikte overeenkomsten

Frédéric Dechamps stelde vast dat de meeste uitzettingen het gevolg waren van onbetaalde huur naar aanleiding van de Covid-19 crisis. Geconfronteerd met deze onvoorspelbare gebeurtenis moesten verhuurders en huurders van handelspanden zich aanpassen. “Ten tijde van Covid werden er een aantal oplossingen ingevoerd om een adempauze te creëren. Zo ontstonden er enorm veel overeenkomsten tussen partijen om de handelshuur op te schorten of te verlagen,” legt hij uit. De verhuurder kan echter niet op zijn woord terugkomen.

Waarom dan die aanmaning, ondanks de schriftelijke overeenkomst tussen de uitbaters van de Green Lab en de eigenaar van het gebouw? “Dat is heel vreemd, want de vrederechter is normaliter verplicht om een schriftelijke overeenkomst te respecteren”, stelt Frédéric Dechamps.

In het geval van een geschil tussen de twee partijen raadt hij aan om eerst te proberen een middenweg te vinden, voordat er gerechtelijke stappen worden ondernomen. Hij geeft de voorkeur aan wat bekend staat als ‘alternatieve methoden voor geschillenbeslechting’, zoals bemiddeling, verzoening of onderhandeling. “Een slechte overeenkomst is beter dan een goede rechtszaak. Dit gezegde komt tegenwoordig echt van pas, vooral als een van de partijen zich niet in een bijzonder gunstige juridische positie bevindt”, adviseert de advocaat-partner bij Lex4u.

En daarna ...

Drie jaar na het begin van de rechtszaak (en bijna € 30.000 aan schulden) geven Sophie en Leslie de strijd op. “Ik had echt vertrouwen in justitie. Nu niet meer”, zegt een van hen.

Ondanks de bittere nasmaak van deze gebeurtenissen, proberen ze positief te blijven. De hele maand april brachten Sophie, Leslie, het barpersoneel en de stamgasten een eerbetoon aan de Green Lab. Laatste concerten, laatste cocktails en een laatste toast, voordat de deuren voorgoed dicht gingen.