Eind november organiseerde de Executive Master Immobiliën (EMI) een debat over de tijdelijke bezetting van kantooroppervlakten. De conferentie vond plaats op de 23e verdieping van de WTC 1 toren, midden in de Noordwijk.
De aantrekkelijkheid van het Brusselse vastgoed voedde al heel wat debatten. Er komt namelijk regelmatig kritiek op de algemene kosten van gebouwen, mobiliteit, de trage en ingewikkelde administratieve procedures en de fiscaliteit, allemaal problemen die steeds meer investeerders op afstand houden. Bovendien volgt de bezetting van kantooroppervlakten in de hoofdstad een neerwaartse en blijkbaar niet meer te keren trend, terwijl coworking-ruimten zich zeer snel ontwikkelen: in een jaar tijd is hun totale oppervlakte van 35 naar 70 000 m² gestegen. Het was dan ook niet verwonderlijk dat de tijdelijke bezetting van kantoren het thema werd van de openingsconferentie van de 8e EMI promotie, op 22 november …
“De huidige razendsnelle veranderingen sparen de vastgoedsector niet. Veel spelers van onze sector zijn ermee bezig!” Aldus de inleidende woorden van Anders Böhlke, die zich als directeur van het programma verheugde om de meerdere deskundigen uit privé en overheid die, in het panel, ervaring en overwegingen kwamen delen. “Spontaan gaat de vastgoedsector nog steeds voor langetermijnvisies, terwijl een echtpaar of een gezin vandaag gemiddeld amper zeven jaar standhoudt!”, verklapte hij, met een knipoogje. Hij had het ook over de WTC, “die destijds weliswaar enkele schandalen doorstond, maar zich vandaag voorbereidt op een nieuw, optimaal gebruik van zijn oppervlakte.” Hij gaf daarna het woord aan Alain Deneef, die als moderator van de rondetafelgesprekken optrad.
Het voor iedereen voordelige tweede leven van een gebouw
De Fransman Frank Gauthier (CEO van Captown) beet de spits af met zijn visie van de markt: “Kiezen of ondergaan! Met de nieuwe vormen van economie zien we ook nieuwe spelers optreden. Laten we allen nadenken over leegstand, de mogelijkheden van een site en wat we ermee kunnen beginnen”, zei hij terwijl hij beelden toonden van sommige van zijn verwezenlijkingen: verlaten historische panden die hij deed opleven dankzij politieke partnerschappen en de inzet van buurtbewoners. “Leegstand boeit nostalgici, maar niet de buurtbewoners, die vooral vrezen voor het imago van hun wijk. Geef een verlaten site een tweede leven op een doordachte manier, en iedereen vaart er wel bij. Denk bijvoorbeeld aan een tentoonstelling, een evenement, workshops of parcours van kunstenaars.”
Jacques Lefèvre (CEO van de BPI groep) weet wat kunstenaars kunnen. Deze kunstliefhebber heeft al lang begrepen dat de residentiële markt verandert (de Kroontuinen als voorbeeld) en dat gemengde stedelijke projecten heel wat troeven bieden (het Belvue Museum, o.a.). Hij verwees naar de typisch tijdelijke bezetting van de vroegere hoofdzetel van Solvay: “Een ganse wijk leefde daar op door de klemtoon te leggen op kunst. Denis Meyers bedekte daar, als kunstenaar, 25.000 m² muren en plafonds met zijn schilderkunst. Hij is zes maanden op de site actief geweest en haalde ook andere kunstenaars aan boord. Duizenden bezoekers kwamen dit werk bewonderen, wat natuurlijk een positieve weerslag had in de buurt, onder andere voor de winkels. De kunstenaar verwierf beroemdheid, de plaats werd een merk op zich en wij sleepten zelfs de ‘Caïus de l’Entreprise mécène de l’année’ in de wacht!” De enthousiaste en goed ingelichte Jacques Lefèvre voegde er wat later aan toe: “Het is nooit te laat om oplossingen te vinden. De tijdelijke bezetting kampt soms nog met een slecht imago en valt soms duur uit, onder andere wegens de nodige beveiliging, maar dit type initiatief heeft een ingrijpende en positieve impact op de samenleving. Er komen ongetwijfeld nog andere ideeën opborrelen. Dit is trouwens nodig om nieuwe kansen te bieden aan investeerders, ook uit het buitenland. We moeten nog andere contacten leggen om ons ecosysteem te verbeteren, nieuwe functionaliteiten te vinden, en ook nieuwe partners. Dit alles draagt bij tot een vlottere samenleving, in alle gelederen van de maatschappij. Vandaag evolueert het denkproces naar het begrip van gemeenschap: samenkomen is de boodschap. De jongeren leven trouwens totaal anders dan vroeger!”
EMI
Nog veel bruikbare oppervlakte
Gilles Delforge (Directeur van de SAU, Société d’Aménagement Urbain) wil al geruime tijd gebouwen opwaarderen die bijdragen tot de uitstraling van Brussel (Mediapark, Citroën, Renbaan van Bosvoorde …). Hij had het over de 48 000 m² van de oude kazernes in Etterbeek, waar Brussel-Hoofdstad aandeelhouder van is. “ULB en VUB zijn er aan de slag en ontwikkelen er woningen voor studenten en gezinnen, naast universitaire infrastructuur. De site is in een bijzonder slechte staat. Vandaar het belang om snel te reageren zodat de wijk inspraak krijgt en de bezetting een invloed heeft op de toekomst van dit vastgoed.” Delforge is al even optimistisch ingesteld als de andere leden van het panel: “Ik geloof dat tijdelijke bezetting van panden helemaal geen tijdelijke trend is, met de opkomst van starters die een nieuwe economische dynamiek op gang brengen. Laten we niet vergeten dat er nog veel bruikbare oppervlakte bestaat, waaronder braakliggende spoorwegterreinen.”
De tijdelijke bezetting als maatschappelijk doel
Benoît De Blieck (CEO van Befimmo, het vastgoedbedrijf dat eigenaar is van de WTC) schetste de geschiedenis van het pand waar een debat plaatsvond: “Oorspronkelijk was het project bedoeld om een vervallen volkswijk nieuw leven in te blazen. De multinationals zijn er zich helaas nooit komen vestigen! Vandaag komt er schot in de zaak. Behalve de WTC toren, waar verschillende activiteiten en evenementen plaatsvinden, is de ganse Noordwijk aan het veranderen. Het is hoe langer hoe minder een kantorencentrum, met alle gevolgen van dien voor deze wijk, vlak naast het historisch centrum. De buurt is vlot toegankelijk en blijkbaar voelen technologische ondernemingen er zich goed. We sleutelen nu aan een nieuwe belangstelling, vanuit een goed inzicht in de eigenheid van de wijk. We trachten iedereen erbij te betrekken en leggen de klemtoon op de multiculturele troeven en de veelzijdigheid. Het is een grootschalig project voor de toekomst.” Benoît De Blieck beaamt verder wat ook de andere panelleden beweerden: “Tijdelijke bezetting is geen voorbijgaande trend, noch een algemene situatie. Deze evolutie streeft een sociaal en zelfs maatschappelijk doel na, ook al is dit niet meteen rendabel. In de komende jaren zal het gebruik van gebouwen verder veranderen. En dat geldt ook voor hun imago. Laten we eerlijk toegeven dat deze gigantische kantoorgebouwen voorbijgestreefd zijn. Flexibiliteit en gezelligheid krijgen vandaag voorrang!”
De laatste genodigde was Serge Fautré, die 10 jaar lang aan het hoofd stond van het vastgoedbedrijf Cofinimmo. Vandaag is hij CEO van AG Real Estate, voorzitter van de BVS en van het stuurcomité van de EMI. “Laten we stoutmoedig en uiterst creatief zijn”, besloot hij. “Laten we risico’s nemen, ook al gaat dit met vergissingen gepaard. Laten we multidisciplinair te werk gaan en een nieuw imago geven aan de vastgoedsector door hem in een bredere context te verankeren: de algemene ontplooiing van de stad!”