[Coproductie] In het kader van haar opdrachten van economische ontwikkeling en stadsvernieuwing heeft citydev.brussels al tal van verlaten industriesites een nieuwe bestemming gegeven die nuttig is voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.
De instelling is onder meer eigenaar van een aanzienlijk patrimonium aan sites voor economische activiteiten: om en bij de 208 ha grond die grotendeels in gebied voor stedelijke industrie (zoals gedefinieerd in het GBP) ligt en zo’n 233.000 m² polyvalente ruimten voor productieactiviteiten. Er zijn meer dan 443 bedrijven op haar sites gevestigd, dat is goed voor bijna 25.000 banen.
citydev.brussels heeft in haar vastgoedontwikkelingsprojecten regelmatig met bodemverontreiniging te maken. Elke projectontwikkelaar moet dergelijke situaties kunnen beheren en er zelfs op anticiperen. De procedures voor bodemonderzoek en -behandeling kunnen immers lang aanslepen en de uitkomst is niet altijd zeker. Bovendien is er een aanzienlijk kostenplaatje aan verbonden en kan het in kritieke gevallen zelfs dat projecten worden uitgesteld.
Sinds 2004 laat citydev.brussels verkennende onderzoeken van de bodemtoestand uitvoeren telkens een project wordt overwogen (zo’n 97 ha van haar patrimonium, goed voor 102 onderzoeken). Zo weet de instelling of de grond verontreinigd is. Bij de 61 positieve gevallen (60 ha) moest er een diepgaander risico-onderzoek gebeuren. 32 sites (30 ha) vergden een behandeling, ofwel risicobeheersmaatregelen ofwel een sanering.
Zo’n 60 % van de projectgronden van citydev.brussels was in mindere of meerdere mate verontreinigd (categorie 0, 0+, 3 en 4). Bijna een derde moest worden behandeld.
Boring om een grondmonster te nemen voor analyse
Het percentage verontreinigde gronden in het patrimonium van citydev.brussels (60 %) ligt significant hoger dan het gewestelijke gemiddelde (48 %). Dat hoeft niet te verbazen: de instelling heeft voornamelijk geïnvesteerd in het voormalige Brusselse industriebekken aan weerszijden van het kanaal. Verschillende stadskankers, zoals de voormalige Kemira-site (naast de oude site van Cokeries du Marly) en de vroegere koolwaterstofopslagplaatsen van Texaco, BP en Fina, werden behandeld en klaargemaakt voor de vestiging van nieuwe productieactiviteiten.
Voor een ontwikkelaar als citydev.brussels is het beheer van verontreinigde bodems een grote kostenpost. Van 2004 tot 2013 besteedde de instelling bijna 8,5 miljoen euro aan studiekosten en bodembehandelingswerken. Dat is gemiddeld 850.000 euro per jaar. Daarna zijn de bedragen voor bodemsanering gevoelig gedaald.
Risicobeheersmaatregelen kosten gemiddeld zo’n 30 euro per m² verontreinigde grond. Achter dit gemiddelde gaan echter grote verschillen schuil. Elke verontreinigde grond is anders en vergt een aanpak afgestemd op zijn geschiedenis en de verontreinigende stoffen die er aangetroffen worden. Voor sterk verontreinigde gronden kunnen de kosten oplopen tot 400 euro/m².
Daarbij kunnen nog meerkosten komen voor de afvoer van ontgraven grond die – hoewel hij als weinig verontreinigd wordt beschouwd in de zin van de bodemordonnantie – niet zomaar als aanvulgrond hergebruikt mag worden op om het even welk ander terrein. In elk gewest gelden specifieke hergebruikbeperkingen. De meerkosten die ermee gepaard gaan, komen op 10 tot 25 euro/ton.
Qua wetgeving hebben de bodemordonnanties van 2004, 2009 en 2017 er elk voor gezorgd dat eigenaars en exploitanten beter geïnformeerd worden, onder meer via de inventaris van de bodemtoestand. Ze leidden ook tot meer rechtszekerheid en zorgden ervoor dat de procedures voor het beheer en de sanering van verontreinigde bodems eenvoudiger en duidelijker werden.
De verschillende procedures verlopen nu volgens een vast stramien, waardoor er in zekere mate kan worden vooruitgekeken. Soms is de administratie wel nog ietwat log. Daar moet rekening mee worden gehouden bij de termijnen voor de ontwikkeling van projecten.
