[Coproduction] Dans le cadre de ses missions d’expansion économique et de rénovation urbaine, citydev.brussels a réhabilité de nombreux sites industriels désaffectés qui ont ainsi trouvé un nouvel usage utile à la Région de Bruxelles-Capitale.
citydev.brussels est notamment propriétaire d’un patrimoine de sites économiques important, soit quelque 208 ha de terrains situés principalement en zone d’industries urbaines (définie par le PRAS) et quelque 233.000 m² d’espaces bâtis polyvalents destinés aux activités productives. 443 entreprises sont installées dans ses sites et près de 25.000 personnes y travaillent.
citydev.brussels a été confrontée régulièrement dans ses projets de développement à la pollution du sol. Tout développeur doit pouvoir gérer et même anticiper ces situations. Les procédures d’étude et de traitement du sol peuvent en effet être longues et incertaines, représenter un coût important et aussi provoquer, dans une situation critique, le report d’un projet.
Depuis 2004, citydev.brussels fait réaliser des reconnaissances de l’état du sol chaque fois qu’un projet est envisagé (quelque 97 ha de son patrimoine, soit 102 études) afin de savoir si le terrain était pollué. Dans les 61 cas positifs (60 ha), une étude plus approfondie de risque a dû être menée. 32 sites (30 ha) ont nécessité un traitement par gestion du risque ou par assainissement.
Forage pour échantillonnage de sol en vue d’analyse
Quelque 60% des surfaces des projets de citydev.brussels étaient polluées à des degrés divers (catégories 0, 0+, 3, 4), ce qui a entrainé le traitement de près d’un tiers d’entre eux.
Ce pourcentage de terrains pollués dans le patrimoine de citydev.brussels (60%) est significativement supérieur à la moyenne régionale (48%). Ce n’est pas étonnant, sachant que citydev.brussels a principalement concentré ses investissements dans l’ancien bassin industriel de Bruxelles situé de part et d’autre du canal. Plusieurs chancres comme par exemple l’ancien site Kemira (voisin du site ex-Cokeries du Marly) ou encore les anciens dépôts d’hydrocarbures – Texaco, BP et Fina – ont été traités et réhabilités pour accueillir de nouvelles activités productives.
La gestion des sols pollués pour un développeur comme citydev.brussels représente un coût important. De 2004 à 2013, près de 8,5 millions d’euros ont été dépensés en frais d’études et de travaux de traitement du sol, soit en moyenne 850.000 euros par an. Par après, les montants consacrés à l’assainissement des sols ont sensiblement diminué.
Le coût moyen des mesures de gestion de risques est de l’ordre de 30 euros/m² de terrain pollué. Cette moyenne cache toutefois une grande disparité, chaque terrain pollué étant un cas particulier en fonction de son histoire et du type de polluant rencontré. Pour les terrains très pollués, les coûts peuvent s’élever jusqu’à 400 euros/m².
A ces coûts peuvent s’ajouter les surcoûts pour l’évacuation de déblais qui, bien que considérés comme peu pollués au sens de l’ordonnance ‘sols’, ne peuvent être réutilisés librement comme remblai sur tous les terrains. Des restrictions de réutilisation existent et sont particulières à chaque Région. Elles occasionnent des surcoûts de l’ordre de 10 à 25 euros/tonne.
Sur le plan législatif, les ordonnances « sols » de 2004, 2009 et 2017 ont successivement permis d’améliorer l’information des propriétaires et des exploitants, au travers notamment de l’inventaire de l’état du sol et ainsi, apporter une sécurité juridique en la matière. Elles ont aussi permis de simplifier et de clarifier les procédures de gestion et d’assainissement des sols pollués.
Les différentes procédures se déclinent aujourd’hui autour de canevas prédéfinis permettant une certaine anticipation. Elles peuvent toutefois présenter encore quelques lourdeurs administratives. Il faut en tenir compte dans le délai de développement des projets.
