Que devient la TVA déduite par un constructeur professionnel, lors de la construction d’un immeuble, lorsqu’une partie de celui-ci reste invendu apres le délai TVA ?
Contexte
Une société a pour activité principale celle de marchands de biens immobiliers. Elle est donc assujettie à la TVA et n’est pas visée par la disposition spécifique de l’article 8, par. 1er, CTVA.
Cette société a construit un immeuble à appartements destinés à l’habitation qu’elle a mis en vente sous régime TVA.
Elle a utilisé son propre personnel salarié et aussi des sous-traitant qui lui ont délivré des factures conformes.
Cependant, durant la délai endéans lequel l’immeuble reste neuf au sens de la TVA, la société n’est pas arrivée à vendre les derniers appartements construits.
Elle décide donc de ne plus les vendre mais de les mettre en location.
Délai TVA applicable à un immeuble neuf
Un immeuble reste neuf au sens de la TVA jusqu’au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation ou la première utilisation de ce bien.
Cette notion n’est pas directement liée à la consommation d’énergie, à la domiciliation des occupants ou à la détermination du revenu cadastral.
La première occupation ou la première utilisation est le moment ou les personnes qui vont vivre dans l’immeuble déménagent, s’installent. En règle c’est le moment ou la consommation du débit des datas sur internet flambe.
Cette date est primordiale et occupé ou utilisé un bien le 31 décembre ou le 1er janvier n’a pas la même conséquence.
Exemples :
1. Un appartement a été acheté par des propriétaires privés le 16 septembre 2021. Apres une période d’aménagement et de travaux d’installation, ces propriétaires déménagent le 1er décembre 2021. Ils occupent le bien immeuble à partir de cette date.
La première année qui suit cette première occupation est l’année 2022 et la deuxième année l’année 2023.
Le bien immeuble restera donc neuf, au sens de la TVA, jusqu’au 31 décembre 2023. Jusque cette date, la revente de l’appartement devra être réalisée sous régime TVA. Après cette date ce seront les droits d’enregistrement régionaux qui se substitueront à la TVA.
2. Le même appartement est occupé pour la première fois par les propriétaire le 2 janvier 2022 a pour conséquence que la première année qui suit est 2023 et la deuxième année 2024.
Le bien immeuble restera donc neuf, au sens de la TVA, jusqu’au 31 décembre 2024.
Quelle régularisation TVA ?
La TVA sur la construction de l’immeuble a été déduite périodiquement, soit sur les marchandises acquises, soit en autoliquidation sur les prestations de nature immobilière des sous traitants.
L’activité a changé étant donné que certains appartements ne sont plus mis en vente, du moins temporairement, mais sont soumis à la législation sur les contrats de locations de biens immeubles d’habitation.
Cette TVA initialement déduite n’est plus, en tant que telle, déductible dans le temps, du moins pour les appartements non vendus étant donné que ceux-ci sont mis en location.
Cette location est exemptée de TVA en vertu de l’article 44, par. 3, 2°, CTVA.
Une régularisation s’impose donc pour le constructeur professionnel qui a déduit trop de TVA.
Comment s’effectue cette régularisation TVA : révision ou prélèvement ou autre ?
Modification administrative
La modification de régime TVA nécessite la rédaction et l’envoi électronique du formulaire 604B : modification.
Devez-vous lors de la rédaction de ce formulaire cocher dans le régime TVA : exclusivement des opérations visées à l’article 44 CTVA « assujetti sans droit de déduction TVA » ?
Le fait de modifier le régime d’assujettissement en exclusivement « opération visées à l’article 44 CTVA », engendre un prélèvement des biens qui est en stock pour être versé dans les immobilisations (art. 12 , par.1er, 3°, CTVA).
Correction de TVA déduite par la technique du prélèvement
La valeur du prélèvement est déterminé par le prix d’achat de l’immeuble ou par le prix de revient de construction de l’immeuble. Ce prix est déterminé au moment où s’effectue le prélèvement (art. 33, par. 1er, 1°, CTVA). La valeur du prélèvement n’inclus pas le bénéfice ou la marge sur l’opération mais bien le prix de revient avec les couts directs et indirects établis selon les règles d’évaluation de l’entreprise.
Un désaccord sur cette valeur de prélèvement peut inciter l’administration à solliciter une expertise basée sur l’AR n°15 CTVA. La TVA doit alors être payée sur base de cette valeur déterminée lors du prélèvement (éventuellement après procédure d’expertise et de justice de paix).
La valeur de prélèvement engendre une TVA à payer sur des éléments sur lesquels parfois aucune TVA initiale n’a été déduite (frais, terrain, assujetti franchisé ayant presté ou livré, etc.).
Ce prélèvement n’est pas identique à la valeur qui a servi de base à déterminer le prix de vente des appartements vendus durant la période ou les bâtiments sont restés neufs en matière de TVA (art. 12, par. 2, al. 1er, CTVA) étant donné que le bénéfice est inclus dans le prix de vente.
Dans la mesure ou l’activité du constructeur professionnel est uniquement désormais de donner une partie de l’immeuble en location, il devient un assujetti totalement exempté de TVA selon l’article 44 du Code TVA.
Reversement de la TVA dans la dernière déclaration périodique.
La TVA calculée sur le prélèvement est à reprendre en grille [61] de la dernière déclaration périodique à la TVA (mensuelle ou trimestrielle) à déposer avant la fin du régime d’assujettissement.
Assujetti mixte si d’autres opérations sont réalisées
Dans cette hypothèse, il n’est pas possible de revendiquer de suite le régime d’assujetti mixte étant donné qu’il n’existe pas d’opérations imposables en TVA réalisées en parallèle des locations exemptées de biens immeubles.
Par contre, ce serait par contre le cas dans l’hypothèse ou des emplacements pour moyens de transport non attachées à l’immeuble loué, seraient mise en location. L’emption TVA ne joue pas pour les emplacements de moyens de transport.
De toute manière, le régime de l’assujettissement mixte, accordé immédiatement, ne permettrait pas de bénéficier de la méthode des révisions des taxes déduites initialement était donné que la sortie du stock pour porter un bien immeuble en investissement correspond, en terme de TVA, à un prélèvement.
À propos de l’auteur
Jean Pierre RIQUET, Juriste fiscaliste & Professeur associé Ephec
