Principe
La société qui construit un immeuble, alors que ce n’est pas son métier comme un constructeur professionnel inscrit à la BCE, devient un assujetti occasionnel, selon l’article 8 du code TVA, lors de l’aliénation de ce bien immeuble neuf. Prudence.
Le bien immeuble revendu sous régime TVA doit être neuf, c’est-à-dire qu’il ne doit pas être occupé ou utilisé depuis plus de deux années civiles. Le calcul du délai est effectué au premier janvier qui suit cette occupation ou utilisation de l’immeuble construit ou rénové en profondeur. Un immeuble construit en 2021 et dont la première utilisation est le 01 novembre 2022 restera neuf au sens de la TVA jusqu’au 31/12/2024.
Option pour la revente en régime TVA
Pour revendre cet immeuble neuf, la société non constructeur professionnel doit obligatoirement opter pour réaliser cette vente sous régime TVA.
Cette option est exercée en déposant un formulaire, dont l’entête est en annexe, 104.1 (art. 1, AR n°14, CTVA) auprès du Team de gestion TVA dont dépend le constructeur. Aussi, le mieux est de communiquer une copie de ce document à l’acheteur du bien pour l’informer que la vente aura lieu sous régime TVA.
Déduction de la TVA
Normalement la société ne peut pas déduire la TVA en grille [59] de sa déclaration périodique normale mais elle doit déposer une déclaration spéciale et la TVA. Ensuite, elle n’est remboursée de son crédit qu’apres une vérification spécifique des factures qui doivent accompagner la déclaration spéciale 104.5 (cf. entête du document en annexe), (art. 3, AR n°14, CTVA).
Ce droit à déduction ne nait qu’au moment où la TVA est due sur la totalité de la base d’imposition, soit à la fin de la construction de l’immeuble. Le formulaire 104.5 doit être déposé dans le mois qui suit l’exigibilité complète de la TVA.
La TVA n’est donc pas restituée de suite.
Paiement de la TVA encaissée
Pour la TVA à encaisser par le constructeur occasionnel lors de la revente de l’immeuble, il est possible, en fonction des notifications fiscales, que le notaire encaisse directement la TVA avec le prix de vente. Le notaire reverse alors le montant de TVA encaissée auprès de la recette TVA. En effet, il existe une responsabilité du notaire et nous vous invitons à être en contact avec son étude afin de vous coordonner sur les aspects TVA.
La société qui construit et revend l’immeuble sous régime TVA est donc généralement en crédit TVA, qu’elle perçoit avec un délai d’environ six mois (cela dépend des Team de contrôle) après la fin de la construction de l’immeuble. Voyez votre banquier pour le préfinancement.
Etant donné que la société dont ce n’est pas le métier devient constructeur occasionnel et assujetti spécial, elle n’agit pas en tant qu’assujetti normal déposant, en tant que tel elle ne peut pas utiliser son numéro d’identification TVA habituel afin de le communiquer aux sous traitants et obtenir l’autoliquidation qui concrètement ne s’applique pas. Le taux de 21% s’impose et il n’y aura pas de droits d’enregistrement sur la vente.
Nous sommes conscient que la pratique est souvent différente mais un contrôleur plus scrupuleux demandera l’application stricte de l’AR n°14, nous l’avons régulièrement déjà rencontré.
Prudence donc !
À propos de l’auteur
Jean Pierre RIQUET, Juriste fiscaliste & Professeur associé Ephec
